Thuế cho thuê nhà, phòng trọ 2026: Cách tính & Khai nộp | VTA

Ngày đăng: · Cập nhật: · Tác giả: Trần Thị Thanh Hải

Hướng dẫn chi tiết thuế cho thuê nhà, phòng trọ 2026: ngưỡng 1 tỷ miễn thuế, công thức tính GTGT 5% và TNCN 5% phần vượt 1 tỷ, mẫu 01/BĐS và hạn nộp.

Tác giả & Đội ngũ Kiểm duyệt Pháp lý:

Trần Thị Thanh Hải - Kế toán trưởng VTA Solutions (13 năm kinh nghiệm kế toán – thuế)

Thuế cho thuê nhà, phòng trọ 2026: Ngưỡng doanh thu, cách tính & hồ sơ khai nộp

Hoạt động cho thuê bất động sản (bao gồm cho thuê nhà nguyên căn, căn hộ chung cư, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh, nhà xưởng, kho bãi) là nguồn thu nhập phổ biến của nhiều cá nhân và hộ gia đình. Bước sang năm 2026, theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP) và Thông tư 18/2026/TT-BTC, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản đã có thay đổi rất lớn cả về ngưỡng doanh thu miễn thuế lẫn công thức tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Vậy thuế cho thuê nhà 2026 được tính như thế nào? Hồ sơ mẫu biểu và thời hạn khai nộp ra sao? Dưới đây là hướng dẫn chi tiết từ VTA Solutions.

⚡ Những điểm cốt lõi cần nhớ về thuế cho thuê nhà, phòng trọ 2026

  • Ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế: Cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN (Điều 3, Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP).
  • Công thức tính thuế duy nhất (khi doanh thu năm trên 01 tỷ đồng):
    • Thuế GTGT = Doanh thu × 5% (tính trên toàn bộ doanh thu).
    • Thuế TNCN = (Doanh thu − 01 tỷ đồng) × 5% (chỉ tính trên phần doanh thu vượt 01 tỷ đồng theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 và khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP).
  • Hồ sơ khai thuế theo Thông tư 18/2026/TT-BTC: Cá nhân trực tiếp khai thuế sử dụng Tờ khai Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Mẫu số 01/BK-BĐS; tổ chức thuê nhà khai thuế thay, nộp thuế thay sử dụng Tờ khai Mẫu số 01/TCKT và Phụ lục Mẫu số 02/BK-KTBĐS.
  • Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế (Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP): Cá nhân trực tiếp khai thuế được chọn khai 02 lần/năm (chậm nhất ngày 31/07 năm tính thuế và ngày 31/01 năm sau) hoặc khai 01 lần theo năm (chậm nhất ngày 31/01 năm sau). Tổ chức khai thay nộp theo kỳ thanh toán tiền thuê.

1. Ai phải khai nộp thuế cho thuê nhà, phòng trọ năm 2026?

Căn cứ Điều 2, Điều 4 và Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP), người nộp thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú) là hộ kinh doanh, cá nhân có tài sản cho thuê phát sinh doanh thu, bao gồm:

  • Cho thuê nhà ở riêng lẻ, biệt thự, căn hộ chung cư phục vụ mục đích để ở.
  • Cho thuê nhà trọ, phòng trọ dài hạn dành cho công nhân, học sinh, sinh viên và người lao động.
  • Cho thuê mặt bằng kinh doanh, ki-ốt, nhà phố thương mại, văn phòng làm việc.
  • Cho thuê kho bãi, nhà xưởng sản xuất hoặc bất động sản gắn liền với đất khác.

Phân định người thực hiện khai thuế (Điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP):

  • Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản (hoặc cho tổ chức thuê nhưng không thỏa thuận bên thuê khai thay): Cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế.
  • Trường hợp tổ chức, doanh nghiệp thuê bất động sản của cá nhân: Nếu trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức, doanh nghiệp thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân.

2. Ngưỡng doanh thu cho thuê nhà chịu thuế năm 2026: 1 tỷ đồng/năm

Trước năm 2026, ngưỡng doanh thu không chịu thuế đối với cá nhân kinh doanh và cho thuê tài sản áp dụng ở mức cũ (100 triệu đồng/năm), hoặc mức 500 triệu đồng/năm trong giai đoạn đầu ban hành luật mới. Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 3, Điều 4 và khoản 1 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế năm 2026 được ấn định ở mức 01 tỷ đồng/năm:

  • Doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống: Cá nhân cho thuê nhà, phòng trọ thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN; chỉ cần thực hiện thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế chậm nhất ngày 31/01 năm dương lịch tiếp theo (điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP).
  • Doanh thu năm trên 01 tỷ đồng: Cá nhân thuộc diện chịu thuế GTGT và phải nộp thuế TNCN theo công thức quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 và khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP).

⚠️ Quy tắc trừ 01 tỷ đồng khi có nhiều bất động sản/hợp đồng cho thuê (Khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP):

  • Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được quyền lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản để trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN, nhưng tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng/năm đối với tất cả các hợp đồng. Nếu hợp đồng được chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi đủ 01 tỷ đồng.
  • Trường hợp hợp đồng có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng đó để trừ ngưỡng 01 tỷ đồng khi tính thuế TNCN thì cá nhân cho thuê và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN.

3. Công thức tính thuế cho thuê nhà, bất động sản năm 2026

Khác với hoạt động sản xuất, thương mại thông thường (có phương pháp tính thuế TNCN trên Doanh thu − Chi phí), hoạt động cho thuê bất động sản theo khoản 2, khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và Điều 3, khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP) chỉ có 01 phương pháp tính thuế duy nhất khi doanh thu năm trên 01 tỷ đồng:

Loại thuế Thuế suất / Tỷ lệ % Công thức tính thuế phải nộp Căn cứ pháp lý
Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) 5% Thuế GTGT = Doanh thu × 5% Khoản 2 Điều 12 Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15 & Điều 3 NĐ 68/2026/NĐ-CP
Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) 5% Thuế TNCN = (Doanh thu − 01 tỷ đồng) × 5% Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 & khoản 4 Điều 4 NĐ 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi bởi NĐ 141/2026/NĐ-CP)
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu × 5%
Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu − 1.000.000.000 đồng) × 5%
Tổng số thuế phải nộp = Thuế GTGT + Thuế TNCN

Cách xác định doanh thu cho thuê tài sản (Điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP): Doanh thu là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu được phân bổ theo số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

4. 3 Ví dụ thực tế cách tính thuế cho thuê nhà, phòng trọ năm 2026

💡 Ví dụ 1: Cho thuê phòng trọ có doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm

Bà Mai có dãy phòng trọ 12 phòng tại TP.HCM. Giá thuê mỗi phòng là 2.500.000 đồng/tháng. Tổng doanh thu nhận được trong cả năm 2026 là: 12 phòng × 2.500.000 × 12 tháng = 360.000.000 đồng/năm.

  • Doanh thu năm = 360.000.000 đồng ≤ 1.000.000.000 đồng (thuộc diện không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo Điều 3, Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP).
  • Số thuế GTGT phải nộp = 0 đồng.
  • Số thuế TNCN phải nộp = 0 đồng.
  • Tổng số thuế bà Mai phải nộp trong năm = 0 đồng.

💡 Ví dụ 2: Cho thuê căn hộ đạt tổng doanh thu đúng 1 tỷ đồng/năm

Ông Tuấn cho thuê 2 căn hộ chung cư tại TP.HCM với tổng tiền thuê thu được trong năm 2026 đạt đúng 1.000.000.000 đồng.

  • Căn cứ khoản 1 Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP), cá nhân có doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN.
  • Do tổng doanh thu bằng đúng 1.000.000.000 đồng (chưa vượt trên 01 tỷ đồng), ông Tuấn được miễn cả hai sắc thuế:
  • Số thuế GTGT phải nộp = 0 đồng; Số thuế TNCN phải nộp = 0 đồng → Tổng thuế phải nộp = 0 đồng.

💡 Ví dụ 3: Cho thuê mặt bằng kinh doanh có doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm

Chị Hương cho một chuỗi cửa hàng tiện lợi thuê mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM với giá 100.000.000 đồng/tháng. Tổng doanh thu năm 2026 là: 100.000.000 × 12 tháng = 1.200.000.000 đồng (vượt ngưỡng 01 tỷ đồng).

  • 1. Tính thuế GTGT (5% trên toàn bộ doanh thu):
    Thuế GTGT = 1.200.000.000 × 5% = 60.000.000 đồng/năm.
  • 2. Tính thuế TNCN (5% trên phần doanh thu vượt 01 tỷ đồng):
    Thuế TNCN = (1.200.000.000 − 1.000.000.000) × 5% = 200.000.000 × 5% = 10.000.000 đồng/năm.
  • 3. Tổng số thuế chị Hương phải nộp cả năm 2026:
    Tổng thuế = 60.000.000 + 10.000.000 = 70.000.000 đồng/năm.

Bạn có thể dùng ngay Công cụ ước tính thuế Hộ kinh doanh online hoặc xem bài viết Cách tính thuế hộ kinh doanh 2026 theo mức doanh thu để tự động tính toán số thuế cho các nhóm ngành nghề khác.

5. Hồ sơ và biểu mẫu khai thuế cho thuê bất động sản theo Thông tư 18/2026/TT-BTC

Căn cứ điểm b khoản 2 và khoản 4 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC và Thông tư 89/2026/TT-BTC), hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản năm 2026 được phân theo 02 trường hợp:

  • Trường hợp 1 — Cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế (Khoản 4 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC):
    • Thông báo doanh thu / Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS;
    • Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê theo Mẫu số 01/BK-BĐS.
  • Trường hợp 2 — Tổ chức, doanh nghiệp thuê bất động sản khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân (Điểm b khoản 2 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC):
    • Tờ khai thuế của tổ chức khai thay theo Mẫu số 01/TCKT;
    • Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS.

Hình thức nộp hồ sơ (Khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP): Người nộp thuế thực hiện nộp hồ sơ khai thuế bằng phương thức điện tử qua Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Cục Thuế hoặc ứng dụng eTax Mobile.

6. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp tiền thuế & Mức phạt chậm nộp

Căn cứ điểm a khoản 1 và điểm d, điểm đ, điểm e khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP), thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp tiền thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản như sau:

  • Trường hợp doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống: Chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo phải gửi thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm cho cơ quan thuế.
  • Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế (doanh thu năm trên 01 tỷ đồng): Cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế:
    • Nếu khai thuế 02 lần trong năm tính thuế: Lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế; lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
    • Nếu khai thuế 01 lần theo năm tính thuế: Chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
  • Trường hợp tổ chức thuê bất động sản khai thuế thay, nộp thuế thay: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.
  • Thời hạn nộp tiền thuế: Chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế tương ứng.

Mức phạt chậm nộp hồ sơ khai thuế: Theo Điều 13 và khoản 5 Điều 5 Nghị định 125/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP), hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn bị xử phạt cảnh cáo (nếu chậm từ 01–05 ngày và có tình tiết giảm nhẹ) hoặc phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng đối với cá nhân, hộ kinh doanh (đối với tổ chức khai thay là từ 4.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng tùy số ngày quá hạn), đồng thời phải nộp tiền chậm nộp tiền thuế theo mức 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp.

7. Câu hỏi thường gặp về thuế cho thuê nhà, phòng trọ 2026 (FAQ)

❓ Cho thuê nhà dưới 100 triệu có phải nộp thuế không?

Không. Mức 100 triệu đồng/năm là ngưỡng chịu thuế cũ trước năm 2026. Theo Điều 3 và Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP), ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế hiện nay là 01 tỷ đồng/năm. Do đó, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu dưới 100 triệu đồng (cũng như từ 01 tỷ đồng/năm trở xuống) được miễn nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN.

❓ Doanh nghiệp thuê nhà có nộp thuế thay chủ nhà được không?

Được. Theo điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP và điểm b khoản 2 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC, nếu trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì doanh nghiệp thực hiện khai thuế thay bằng Tờ khai Mẫu số 01/TCKT kèm Phụ lục Mẫu số 02/BK-KTBĐS và nộp thuế theo kỳ thanh toán tiền thuê. Lưu ý ghi rõ trong hợp đồng số tiền được trừ (tối đa 01 tỷ đồng/năm) khi tính thuế TNCN.

❓ Cho thuê nhà doanh thu 1,2 tỷ đồng/năm thì nộp thuế bao nhiêu?

Theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 và Điều 3, khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP): Thuế GTGT tính 5% trên toàn bộ doanh thu (1,2 tỷ × 5% = 60 triệu đồng); Thuế TNCN chỉ tính 5% trên phần doanh thu vượt 01 tỷ đồng ((1,2 tỷ − 01 tỷ) × 5% = 10 triệu đồng). Tổng số thuế phải nộp cả năm là 70 triệu đồng.

❓ Cho thuê nhiều bất động sản ở các địa điểm khác nhau thì trừ 1 tỷ đồng thế nào?

Theo điểm a khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP), cá nhân được quyền lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản để trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN. Nếu hợp đồng được chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì được chọn tiếp các hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi trừ đủ tổng cộng tối đa 01 tỷ đồng/năm đối với tất cả các hợp đồng.

📚 Bài viết cùng chủ đề nên đọc:
Dịch vụ kế toán liên quan

Dịch vụ kế toán hộ kinh doanh trọn gói

Giải pháp tư vấn và hỗ trợ kê khai thuế cho thuê bất động sản, hộ kinh doanh trọn gói từ 218.000đ/tháng (thanh toán theo năm): rà soát hợp đồng, lập tờ khai Mẫu 01/BĐS, Mẫu 01/TCKT đúng hạn và tối ưu thuế đúng luật.

Tư vấn dịch vụ kế toán hộ kinh doanh

Bài viết liên quan